Lo que debes saber acerca del Impuesto sobre Traslado de Dominio antes de realizar una operación

El traslado de dominio es un impuesto que se paga cuando se realiza un cambio en la propiedad de un bien inmueble. Para entender cuándo se genera este impuesto, es importante conocer algunos conceptos básicos y qué dicen las leyes del estado de Querétaro al respecto.

El traslado de dominio es un impuesto a nivel municipal que tiene su fundamento en los artículos 59 al 79 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro. De igual forma, los diferentes municipios pueden legislar sobre el cálculo del mismo, por medio de sus respectivas Leyes de Ingresos locales.

Por transmisión de dominio entendemos que es el proceso mediante el cual se transfiere la propiedad de un inmueble de una persona, física o moral, a otra (considerando “inmueble” como el suelo, las construcciones o el suelo y las construcciones adheridas a él). Esto puede ocurrir por distintos actos jurídicos, entre los cuales podemos destacar los más comunes:

1. Por compraventa de inmuebles, así sea con reserva de dominio hasta el cumplimiento de alguna obligación, o la transmisión de propiedad en sus distintas modalidades. El impuesto mencionado se generará, sin excepción alguna, al momento de firmar o formalizar un contrato privado o elevar el acto a escritura pública. Cabe mencionar que al formalizar en escritura pública un contrato privado de compraventa, el plazo para el pago del impuesto empezará a correr a partir de la firma del contrato y no del momento de la firma de la escritura que lo formalice.

2. Por donación, siempre que el objeto del contrato sea un bien inmueble.

3. Por constitución de usufructo o nuda propiedad sobre un bien inmueble, su transmisión entre vivos o la extinción de un usufructo temporal (el derecho de usar y disfrutar un bien por un tiempo determinado).

4. Por dación en pago, con independencia del acto que lo origine.

5. En temas corporativos, por la fusión o escisión de sociedades

6. Por cesión de derechos del heredero, es decir, la renuncia o repudación de la herencia o legado realizada después de la declaratoria de herederos o legatarios siempre que se incrementen los porcentajes de adquisición de los herederos o este se realice en favor de persona determinada.

La citada Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro, de igual forma, establece supuestos en los que puede o no generarse el pago de esta contribución, como los son:

1. La adquisición de propiedad por sucesión. Al formalizar este acto nos encontramos en un supuesto en el que puede NO causar el impuesto referido siempre y cuando se trate de que la persona quien adquiere sea cónyuge, ascendiente o descendiente del fallecido y que el inmueble trasmitido sea su única propiedad. Tomando en consideración que la ley nos marca que se tomará como fecha de trasmisión del bien el momento del fallecimiento del autor de la sucesión, el plazo para el pago de este impuesto será de 3 años posteriores al fallecimiento. Lo anterior, únicamente si durante el transcurso de ese tiempo no se formalizó en escritura pública.  

2. La aplicación de bienes por disolución de sociedad conyugal. Al momento de que uno de los cónyuges, casado en sociedad conyugal, fallezca, o por divorcio de los mismos, se generará el impuesto en mención siempre que alguno de los cónyuges (o el cónyuge que no haya fallecido) adquiera un porcentaje mayor que el otro o mayor al que ya era propietario. En caso de que no adquiera en demasía, estaríamos en un supuesto de NO causación del impuesto.

3. La transmisión del usufructo, únicamente cuando esta transmisión se de por causa de muerte del usufructuario.

Hablando sobre el cálculo de este impuesto, es común que al momento de solicitar una cotización, los clientes nos pidan un porcentaje o estimado del monto a pagar a causa de este impuesto, es importante mencionar que si bien, la ley base de este artículo menciona que se calculará sobre una tasa del 2% del valor del inmueble, como mencionamos anteriormente, cada municipio regula algunas particularidades sobre este impuesto, como lo es el monto a cobrar. En consecuencia, la gran mayoría de los municipios del Estado de Querétaro han dejado de aplicar una tasa fija para ser sustituida por una tarifa aritméticamente progresiva que atiende al valor del inmueble. Por lo tanto, el cálculo se realizará tomando como base el valor más alto entre el monto de operación y el valor del avalúo hacendario, para después ubicarlo en una tabla progresiva impuesta en la Ley de Ingresos del municipio en el que se encuentre el inmueble, y así poder calcular el impuesto sobre una tarifa. Es decir, no podemos realizar un cálculo sobre un porcentaje fijo directo.

En el mismo orden de ideas, es común que nos preguntemos: ¿Quién debe pagar este impuesto?

Por lo general, en Querétaro, quien compra o adquiere el inmueble es quien debe pagar el impuesto sobre traslado de dominio. Sin embargo, en algunos casos, las partes pueden acordar quién asume el pago, pero legalmente, la autoridad fiscal lo atribuye al adquirente.

Finalmente, ¿Qué pasa si no se paga el impuesto?

El plazo general para el pago de este impuesto es de 15 días hábiles después de la formalización del acto traslativo (hecho generador del impuesto), salvo en casos especiales, por lo cual es de suma importancia que se cubran los gastos notariales al momento de la firma de la escritura, en donde el notario, como auxiliar del fisco, retiene este impuesto para enterarlo en su debido tiempo. No pagar este impuesto implicaría una deficiencia de requisitos legales y generaría la falta de autorización definitiva del instrumento.  Además, el no pagar el impuesto en el plazo mencionado genera multas y recargos, que aumentarían en cantidad considerable el monto a cubrir.

En conclusión, el impuesto sobre traslado de dominio se genera en el momento en que se realiza la transmisión de un inmueble en actos jurídicos diversos. Su pago en tiempo forma una parte importante para que, nosotros como notaría, podamos autorizar definitivamente el instrumento, realizar la inscripción del acto jurídico en Registro Público de la Propiedad del Estado de Querétaro y otorgar al nuevo dueño la certeza y seguridad jurídica con respecto a la propiedad del inmueble.