LA PLUSVALÍA INMOBILIARIA, EL CRECIMIENTO EN VERTICAL Y EL CRÉDITO HIPOTECARIO EN QUERÉTARO

En agosto de 2003 llegué a vivir a la ciudad de Querétaro, proveniente de la Ciudad de México, mi ciudad de origen. En aquellos años, Querétaro era muy distinta a lo que es hoy. Distinta, por varios motivos.

El crecimiento industrial sostenido en diversos sectores (aeronáutico, automotriz, de generación de energía y logística, entre otros), la inversión extranjera, la calidad de vida y el crecimiento demográfico, han marcado un ritmo de desarrollo ascendente en el mercado inmobiliario de la ciudad de Querétaro -y municipios conurbados- y en el tráfico inmobiliario.

Lo primero se comprende con una simple observación objetiva de la ciudad. La mancha urbana es cada vez más grande y su crecimiento es en todas las direcciones.

Lo segundo lo puedo observar desde mi actividad notarial. El otorgamiento de escrituras para constituir fraccionamientos y condominios, para transmitir la propiedad de inmuebles y para constituir hipotecas es constante desde aquellos años.

Plusvalía inmobiliaria: una tendencia sostenida

Cuando una ciudad presenta un crecimiento sostenido en su mercado inmobiliario, suelen manifestarse dos fenómenos:

1. La plusvalía inmobiliaria

2. El crecimiento inmobiliario en sentido vertical.

La plusvalía inmobiliaria es el incremento en el valor comercial de un bien inmueble. Soy testigo de que en más de dos décadas el valor de los inmuebles (terrenos, casas, locales comerciales, bodegas, naves industriales), en lo general, ha incrementado. Los metros cuadrados de suelo y construcción, los valores catastrales, los valores fiscales y comerciales han marcado una tendencia a la alza generalizada en la ciudad y los municipios conturbados a ella.

Desde luego, habrán zonas, las menos, que muestren incrementos de valor menos pronunciados o poco pronunciados.

La plusvalía también está vinculada a factores como:

• Desarrollo de infraestructura (escuelas, universidades, hospitales, centros deportivos y comerciales).

• Calidad de los servicios públicos.

• Seguridad.

• Ubicación geográfica estratégica.

Estos elementos fortalecen la percepción de valor y consolidan a Querétaro como un punto atractivo para vivir e invertir.

El crecimiento vertical: respuesta a nuevos retos urbanos

Como el crecimiento horizontal de la mancha urbana tiene sus propios límites, un cause de salida habitual suele ser el crecimiento de las viviendas en sentido vertical.

Es decir, si se empieza a tener problemas de cualquier tipo para crecer a lo largo y ancho, la ciudad decide crecer a lo alto. Sólo hay que tener una vista panorámica de la ciudad para entender este crecimiento vertical. En 2003 el crecimiento de vivienda y comercial en vertical era discreto.

Hoy en día los edificios destinados a servicios públicos y privados, corporativos y habitacionales forman parte del panorama cotidiano de la ciudad. Pues bien, para satisfacer la demanda y el crecimiento inmobiliario que ha existido y sigue existiendo en la ciudad, los desarrolladores inmobiliarios han tenido un papel muy relevante.

El crédito hipotecario como motor del desarrollo

Esa demanda se tiene que cubrir con obra y para ejecutarla, en muchos casos se requiere de financiamiento. De igual forma, la colocación en el mercado de lo que se construye, requiere de esquemas de financiamiento (créditos).

Los primeros bajo el esquema de créditos puente y los segundos bajo el esquema de créditos individuales para la adquisición ya de vivienda, de terrenos, de locales, por citar los más comunes. La adquisición de vivienda y de cualquier otro tipo de inmuebles está fuertemente vinculada al crédito hipotecario.

Considero que para que la actividad inmobiliaria se mantenga vital, como ha sucedido hasta ahora, el crédito hipotecario en todos sus niveles resulta estratégico. Las dependencias, organismos e instituciones financieras que se dedican a otorgar créditos con garantía hipotecaria son un motor importante para el desarrollo inmobiliario.

Existe una correlación entre la construcción y el tráfico inmobiliario y el otorgamiento de créditos. Diría que son actividades que caminan de la mano.

En México, las principales fuentes de financiamiento en Querétaro y en el país son:

• Infonavit

• Fovissste

• La banca de desarrollo

• La banca comercial

• Las SOFOMES

¿Qué significa esto para quien desea invertir o adquirir un inmueble en Querétaro?

Veintitrés años después de mi llegada a esta ciudad, puedo decir que el crecimiento y la transformación de los temas comentados han sido contundentes.

Será importante seguir observando el crecimiento inmobiliario, los impactos en materia de plusvalía y el comportamiento de los agentes financieros.

Antes de comprar, vender o invertir, conviene preguntarse:

• ¿La zona tiene potencial de plusvalía sostenida?

• ¿El estatus jurídico de lo que quiero adquirir es sólido?

• ¿El crédito hipotecario elegido es el más conveniente?

• ¿El desarrollo cuenta con la documentación y autorizaciones necesarias?

  
  

La seguridad jurídica es un pilar en cualquier operación inmobiliaria. Una adecuada asesoría y una correcta formalización ante notario brindan tranquilidad y protegen el patrimonio. El crecimiento inmobiliario continuará evolucionando.

La clave está en tomar decisiones con información, planeación y respaldo jurídico sólido.